Дача превращается, превращается дача…

Белгородская область является одним из лидеров в России по объёмам индивидуального жилищного строительства, которое считается на Белгородчине чуть ли не главной региональной идеей. На сегодняшний день Белгородской ипотечной корпорацией уже выдано под застройку около 40 тысяч участков по всей области, и процесс этот продолжается.

Но область не резиновая, участки под ИЖС, которые, кстати, пользуются немалым спросом у переселенцев с Севера и Украины, постепенно заканчиваются. Где брать землю под строительство жилья? Белгородские власти решили обратить свой взор на дачные и садовые товарищества, трансформировав их в микрорайоны ИЖС.

Старт этому процессу дал губернатор Евгений Савченко, поручив правительству области разработать схему превращения дачных участков в микрорайоны ИЖС, где должны быть все блага цивилизации, которых во многом лишены сегодня садовые товарищества: дороги, газ, транспортное сообщение с городом. Казалось бы, заживут теперь дачники как белые люди. Увы, если и заживут, то точно не те пенсионеры, которые пытаются вырастить на своих шести сотках несколько килограммов огурцов.

Как это будет работать

Пилотным для реализации проекта про превращению дач в ИЖС стал Шебекинский район, где уже выработали алгоритм действий по переводу земли из одного статуса в другой. С небольшими изменениями он будет распространён по всей области. Суть в следующем.

Участок для ИЖС должен быть не менее 15 соток. Однако, поскольку большинство из дачных наделов, которые получали белгородцы в советское время, не превышают 6 соток, то недостающую землю предстоит купить у соседей, которые свои участки либо бросили, либо крайне редко на них бывают и готовы продать. Таких заброшенных участков довольно много — на Белгородчине их насчитывается более 40 тысяч, причём не только в отдалённых районах, но и в черте Белгорода.

Правда, чтобы купить землю, надо ещё найти этого соседа, который бросил участок, и договориться о продаже. Сделать это помогут местные органы власти, которые предлагают дачникам, желающим стать владельцами участка ИЖС, действовать по такой схеме.

* Обратиться в отдел архитектуры администрации своего города или района, где ознакомиться с проектом планировки межевания территории, определённой для ИЖС, и выбрать участки. Там расскажут подробно о процедуре оформления участка.

* Узнать о собственниках соседних садовых участков в отделе управления муниципальными земельными ресурсами администрации своего города или района. Если там не будет этой информации, придётся самому узнавать, кто является собственником соседних участков.

* После покупки недостающих соток сформировать землю для ИЖС — межевой план по объединению нескольких садовых участков в один. В зависимости от площади участка, рельефа местности, удалённости от города в среднем он обойдётся в 10 тысяч рублей. Кроме того, владельцу земли придётся пожертвовать одну сотку на общее дело — на прокладку дорог и других коммуникаций к району ИЖС.

* Поставить получившийся участок на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности в Росреестре.

* Заключить договор с АО «Белгородская ипотечная корпорация» о том, что она проведёт сети водоснабжения и водоотведения.

* Получить разрешение в отделе архитектуры и градостроительства муниципалитета на постройку дома.

Далее дело за Белгородской ипотечной корпорацией: её сотрудники изучат территорию, подготовят проект­но-сметные документы строительства сетей водоснабжения, водоотведения, инженерно-технического обеспечения и дорог. Электричество, газ и дороги проведут за счёт средств областной программы обустройства микрорайонов ИЖС, а водопровод и канализацию владельцы участков должны будут провести за свои деньги.

Ждут крупных инвесторов

В администрации Шебекинского района рассказали, что для перехода из садовых товариществ в ИЖС у них уже всё готово. Однако если дачники и готовы продать свои участки, то потенциальные застройщики не хотят покупать отдельные куски, большинство желает приобрести сформированный участок под ИЖС в ряду готовой улицы.

— Люди понимают, что если они сформируют один участок, пусть даже 2 — 3 рядом будут, то коммуникации к ним подведут тогда, когда будут сформированы улицы, — говорит начальник отдела архитектуры администрации Шебекинского района Вадим ОЗЕРОВ. — Развитие этих микрорайонов возможно только через крупных инвесторов, которые будут скупать земельные массивы, а к ним будут подключаться индивидуальные застройщики. Формирование же земельных участков в индивидуальном порядке частными лицами не принесёт результатов. Один человек, конечно, может и участок сформировать, и даже построиться, но топить дом будет дровами — газ никто вести не будет.

Слова чиновника подтверждают цифры. Сейчас садовые участки стоят в среднем 50 тысяч рублей. Если человек купит 4 участка, то вместе с оформлением кадастровых работ он потратит около 210 тысяч. А если покупать готовый участок ИЖС, стоимость его будет порядка 350 тысяч рублей. Но зато здесь будет гарантия, что коммуникации появятся, чего не скаже шь о дачах.

Мы побывали и в одном из садоводческих товариществ, находящихся неподалёку от Белгорода. Большинство участков утопают в бурьяне. Дома стоят в безмолвии.

Мы удивились, увидев на крыльце одного из покосившихся домиков мужчину. Пётр Алексеевич рассказал, что эту дачу ему давным-давно выделили от организации, где он работал. Но, как и другие соседи, участок он забросил: силы не те, чтобы на огороде пахать, а внукам не надо. Пенсионер иногда приезжает сюда, чтобы собрать ягод. На вопрос, хотел бы он продать этот участок, мужчина только развёл руками: да кому он нужен?

Оказывается, нужен, правда не такой — без света, воды и дороги, а неподалёку от благ цивилизации. После того как начался процесс инвентаризации дачных участков в рамках программы по переводу их в разряд ИЖС, в редакцию стали поступать звонки от белгородцев, которые рассказали, что в садовые товарищества стали приходить странные люди, которые что-то записывали, выговаривали пенсионерам за заросшие сорняками огороды и советовали поскорее продать участки, пока их не отобрали за то, что хозяева их плохо обрабатывают.

— Почему я должна продавать участок? — удивляется Валентина Павловна. — Я свою дачу люблю. А то, что сорняки, так нет сил за всем следить, здоровье не позволяет.

Такие дачи, как у Валентины Павловны, которые после появления возможности превратить их в участок ИЖС резко вырастут в цене, являются лакомым кусочком. Например, для тех самых крупных инвесторов, которых ждут не дождутся в Шебекинском районе, но которые точно скоро появятся в пригороде Белгорода, чтобы построить очередной коттеджный посёлок.

Чтобы не лишиться дачи, её надо оформить

В нынешней ситуации, когда земля на Белгородчине будет массово переводиться из садово-дачных товариществ в разряд ИЖС, может возникнуть немало проблем, касающихся защиты прав собственности. Чтобы их избежать, надо надлежащим образом оформить участок, пока ещё действует дачная амнистия, срок которой продлён до марта 2018 года.

Под дачную амнистию, то есть упрощённую регистрацию права собственности без проведения межевания, попадают участки, которые выдавали до 2001 года. Они условно делятся на две категории: предоставленные под садоводство, огородничество и выделенные для ИЖС или для ведения подсобного хозяйства.

— Свидетельство о праве собственности на землю не избавит вас от обвинения рейдеров в «самозахвате» при отсутствии межевого плана, а дом — от признания самовольной постройкой, если были нарушены земельные или строительные нормы, — говорит юрист Игорь ЛОМОВ. — Но при его наличии все проблемы решаются только через суд, и самовольно забрать у вас землю никто не вправе.

В советское время участки предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования. С начала 90-х годов при выделении земли уже выдавали свидетельство о собственности. Эти документы старого образца законны. Но сведений о таких собственниках в государственном реестре регистрации прав на недвижимость (ЕГРП) нет. При необходимости подарить, завещать, продать имущество потребуется зарегистрировать переход права, а для этого оно должно быть зафиксировано в государственном реестре и в государственном кадастре. Владельцам дач стоит побеспокоиться о том, чтобы документы на них были в порядке. Иначе многие рискуют быть выброшенными со своих шести соток.

Неиспользуемые земли будут изымать

Закон, принятый в июне этого года Государственной Думой, позволит изымать земли сельскохозяйственного назначения у собственников, если они используются не по назначению или не используются вообще. Такие наделы станут продавать либо на аукционе, либо вернут в собственность государства. Если земля находится в праве пользования (по договору аренды), то он расторгается и более не продлевается. Когда участок принадлежит на праве постоянного пользования (бессрочного), земля также может быть изъята.

И хотя формально этот закон касается лишь сельхозпроизводителей, многие специалисты опасаются, что он откроет зелёный свет для рейдерских захватов земель садовых товариществ.

«Это мутная схема, которая попахивает рейдерством»

— Похожая ситуация уже была, когда под предлогом создания садовых некоммерческих товариществ ущемлялись права дачников, что породило массу конфликтов, — говорит депутат областной Думы Анастасия БАЙБИКОВА. — В данном случае это какая-то мутная схема, которая попахивает самоуправством и рейдерством. У нас действительно есть сейчас немало садовых и дачных участков, которые находятся в заброшенном состоянии. Но это связано с бедственным положением основной части населения, которые просто не в состоянии содержать дачи. И вместо того чтобы помочь им, провести сюда свет, воду, проложить дороги, пустить транспорт, белгородские власти создают условия, когда люди вынуждены будут за бесценок продавать свои 6 соток земли, которые им когда-то бесплатно дал Советский Союз.